명도, 인도명령신청 강제집행신청

경매로 좋은 부동산을 낙찰받고 낙찰자가 해야 할 일 중에 인도명령신청에 대해 알아보겠습니다. 낙찰자는 대금납부 전에 인도명령의 상대방에게 내용증명 발송을 하고, 대출상담을 받고 잔금을 마련합니다. 낙찰대금을 전액 납부한 후에는 낙찰자는 해당 부동산의 소유자가 됩니다. 낙찰대금을 전액 납부한 후에는 인도명령신청과, 강제집행신청을 할 수 있습니다.

 

☞경매진행 절차, 경매의 준비

☞부동산 경매 신청서 작성, 경매 비용, 경매 개시 결정

 

※ 낙찰자가 해야 할 일

낙찰 후 대금납부 전	내용증명발송, 대출상담
대금납부 후	인도명령신청, 강제집행신청
집행불능 처분 후	이의신청, 특별항고

 

인도명령이란

매수인이 낙찰대금을 전액 납부하고, 소유권을 취득했음에도 채무자나 점유자가 해당 부동산을 계속 점유하고 있어 사용수익을 얻지 못하게 됐을 경우 매수인(소유자)이 법원에 신청해 점유자로부터 그 부동산을 인도받을 수 있도록 하는 것을 말합니다. 매각대금납부와 동시에 인도명령신청을 하는 경우가 많습니다.

 

인도명령신청

잔금을 납부한 매수인이 6개월 이내에 매수인에게 대항할 수 있는 자를 제외하고는 전부 인도명령 대상이 됩니다. 매수인에게 대항할 수 있는 점유자(선순위 임차인, 선순위 전세권자, 유치권자, 법정지상권자 등)는 인도소송을 통해 인도를 해야 합니다.

신청서는 경매사건이 있었던 그 법원에 제출해야 합니다.

 

인도명령의 결정 및 송달

인도명령 신청 후 약 5일 전후에 인도명령이 나오고, 인도명령 신청의 적부는 서면심리로 그치는 것이 일반적입니다.

인도명령 정본은 신청인 및 상대방에게 우편송달 또는 특별송달로 송달이 됩니다.

 

강제집행신청

1) 법원의 인도명령에 대해서 점유자가 불응할 경우, 신청인은 집행관에게 인도집행을 위임할 수 있습니다. 인도명령 송달 증명서와 인도명령 정본을 집행관 사무실에 제출하면, 3~4일 이내에 집행기일이 정해집니다.

인도명령은 명도소송과는 달리 집행문 부여절차가 불필요하고, 단, 신청자와 집행관은 집행규모, 노무자의 수 , 현장 안내를 위해 사전 협의 절차가 필요합니다.

 

2) 강제집행 시 부재중이거나 문을 열어주지 않는 경우에는 2회 집행으로 집행이 불능인 경우에는 공무원 또는 경찰관 1인이나 성인 2인의 입회하에 강제로 문을 열고 물건을 들어낼 수 있습니다. 사람도 없고 물건도 없으면 관리실이나 이웃이 입회한 가운데 문을 열고 입주합니다.

* 사람이 없을 것을 대비해서 법원에 등록된 열쇠공, 성인증인 2명, 이삿짐센터(보관비 통상 3개월에 90만원)등이 함께 동행합니다.

 

집행 후 재침입할 경우 다시 인도명령을 신청해야 하지만, 침입자는 주거침입죄의 형사책임을 면할 수 없습니다.

 

3) 인도집행시 물건을 들어내는 경우의 물건 목록 작성

물건을 들어내는 경우, 점유자가 있으면 집 밖 아무 곳에나 들어냅니다. 점유자가 없으면, 입회자 입회하에 물건의 목록을 작성하여 낙찰자가 먼저 부담하는 유료창고에 맡깁니다.

점유자가 창고료를 지불하지 않는 경우에는 채무명의를 얻어 유체동산에 대한 강제집행을 하고, 통상 낙찰자가 매수하여 처분합니다.

 

4) 인도집행 시 경매 부동산내 압류 또는 가처분된 물건이 있을 경우

• 권리 당사자들 간의 협의에 의해 풀거나, 압류된 물건을 인도명령 전에 동산 경매를 신청하여 낙찰된 건물 내에서 경매를 진행하여 처분합니다.
• 권리 당사자간 협의가 되지 않거나 행방불명인 경우, 집행관이 정하는 제3의 장소에 물건을 보관하고, 동산 권리자에게 손해 배상 취지의 내용증명을 발송합니다.
• 압류동산의 경우, 3개월 내에 압류권자가 동산을 처분하지 않을 경우 법원은 압류권자에게 2회까지 처분을 촉구하고, 그래도 처분되지 않을 경우 법원은 직권으로 압류를 취하합니다.
• 낙찰자는 보관 임대료를 채권으로 동산을 다시 압류/경매절차를 거칩니다.
• 가처분된 동산은 가처분 권리자와의 협의가 안되면 소송을 통해 해결해야 합니다.

※ 목적 외 동산의 처리

목적 외 동산 (명도집행의 목적물이 아닌 동산)

반출(=명도집행) => 운반 => 보관 => 매각(수취통지→매각허가→감정평가→매각공고→호가경매→폐기) => 공탁 => 배당

 

※ 목적 외 동산의 운반· 보관 비용

운반비용	5톤 화물차량 1대상 50만원 (상 하차비 포함)
보관비용	5톤 컨테이너 1대당 1개월에 20만원 (3개월분 선납)

 

※ 기본비용과 추가비용

목적 외 동산의 양	기본비용 (반출, 운반, 보관 등)	추가비용 (50 ~ 100만)
5톤 차량 1대	150 ~ 200 만	사다리차 비용 증인 수고비 목적외 동산 매수 대금 폐기 비용
5톤 차량 2대	250 ~ 300 만

 

5) 인도집행 시 점유자의 대응

• 법원의 인도명령 자체에 대해서는 즉시 항고로만 불복을 신청합니다. 즉시 항고의 사유는 인도명령에서의 절차적, 신체적 사항, 심리절차의 하자, 형식적 하자, 대항력 있는 점유권 등에 한정됩니다.
• 법원의 인도명령의 집행자체에 대해서는 집행에 관한 이의로 불복할 수 있으나, 인도명령 집행정지 신청을 병행하여 집행정지 될 수 있습니다. 
• 제 3자, 즉 인도를 해주지 않아도 되는 정당한 권리자는 인도명령에 대한 불복의 표시로서 제 3자의 이의의 소를 제기할 수 있습니다.

 

☞부동산 경매 말소 기준 권리

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☞부동산 경매 신청서 작성, 경매 비용, 경매 개시 결정

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☞생애 최초 주택 취득세 감면 혜택 (2023)

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