경매진행 절차, 경매의 준비

부동산 경매는 높은 수익을 기대할 수 있지만, 위험도 높은 투자 방법입니다. 지난 경매 신청서 작성에 이어 경매의 진행 절차에 대해 알아보겠습니다.

 

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각종 통지 및 최고

1. 공과주관 공무소에 대한 최고 : 조세 채권 회수 목적으로, 경매 개시 결정일로 부터 3일 이내에, 공무소로 하여금 2주 이내에 교부, 청구하도록 합니다.

2. 채권자 및 이해관계인에 대한 채권 신고의 최고

3. 공유자 우선 매수 청구권이 있음을 통지하고,

4. 임차인에 대한 통지가 있습니다.

 

#  공과주관 공무소란, 지방자치단체나 중앙정부에서 주관하는 공공시설 건설 및 유지관리, 공공기관 운영 등과 같은 공공업무를 수행하는 공공기관을 말합니다. 대표적으로는 국토교통부, 환경부, 농림축산식품부, 보건복지부, 교육부 등이 있습니다.

#  최고란, 상대방에게 특정 행위를 요구하는 통지

 

경매 부동산의 현황 조사

1. 개시 결정일로 부터 3일 이내 조사 명령

2. 현황보고서 제출 기간은 2주 이내

3. 현황조사의 목적 : 부동산을 정확히 파악하여 일반인에게 공시함으로써 응찰자에게 정확한 정보를 제공하고 얘측하지 못한 손해를 방지하는 데 있습니다.

4. 조사내용

• 부동산의 현황 및 점유 관계, 부동산의 위치 및 현황, 부동산의 내부 구조
• 부동산 점유자의 사용 권한
• 임대차 관계 : 임차 목적물, 임차인, 임대차 내용, 주민등록 전입 여부 및 일자, 확정 일자 여부
• 기타 현황 : 공장에 설치된 기계, 기구 등 부속물의 설치 상황

 

최저 매각 가격의 결정

집행 법원은 감정인에게 경매 부동산을 평가하게 하고, 그 평가액을 참작하여 최저 매각 가격을 정하여야 합니다.

따라서 법원 경매 물건의 감정은 감정 평가사에 의해 이루어집니다.

최저 매각 가격의 공고 : 매각 기일 공고에는 경매 부동산의 최저 매각 가격을 기재합니다.

 

물건 명세서의 열람

매각 기일 1주일 전부터 입찰 기일까지 물건 명세서의 사본을 비치하여 누구나 열람할 수 있게 합니다.

물건명세서는 꼼꼼히 확인하시어 경매에 참여하셔야 위험에서 벗어나 높은 수익을 기대할 수 있습니다.

 

1. 매각 물건 명세서
2. 부동산 현황 조사 보고서
3. 부동산의 현황 및 점유 관계 조사서
4. 임대차 관계 조사서
5. 감정평가서
6. 이해 관계인 열람표
7. 경매 신청서와 채권의 종류 및 청구 금액
8. 우편 송달 보고서
9. 등기부등본(등기사항증명서)
10. 배당 요구서

 

매각 기일과 매각 결정 기일 지정

법원은 최저 매각 가격으로 압류 채권자의 경매 신청에 충분한 자격을 갖추었다고 판단할 경우 매각 기일과 매각 결정 기일을 지정하여 대법원 규칙이 정하는 방법으로 공고합니다.

최초 매각 기일은 공고일로부터 14일 이후, 신문공고 의뢰일로부터 20일 이내에 지정합니다.

 

매각 기일의 공고 내용

1. 강제집행으로 매각한다는 취지와 그 매각 방식
2. 부동산의 표시
3. 부동산의 점유자, 점유의 권원, 점유하여 사용할 수 있는 기간, 차임 또는 보증금 약정 및 그 액수
4. 매각 기일의 일시, 장소, 매각 기일을 진행 할 집행관이 성명 및 기간 입찰의 방법으로 매각할 경우에는 입찰기간, 장소
5. 최저 매각 가격
6. 매각 결정 기일의 일시, 장소
7. 매각물건명세서, 현황 조사 보고서 등을 매각 기일전에 법원에서 비치하여 누구든지 볼 수 있도록 제공한다는 취지
8. 등기부에 기입할 필요가 없는 부동산에 대한 권리를 가진 사람은 채권을 신고하여야 한다는 취지
9. 이해관계인 매각기일에 출석할 수 있다는 취지

 

매각 결정 기일의 지정 및 변경

최고가 매수자가 결정된 다음 일정 기일 후 경매 법원에서 출석한 이해관계인의 진술을 듣고 낙찰 불허가사유에 해당하지 않으면 낙찰을 허가하거나, 또는, 불허가의 결정을 선고하는 기일을 매각 결정 기일이라 합니다.

매각 기일을 정할 때 매각 결정 기일도 함께 지정하는데 통상 매각 기일 7일 이후로 지정 공고합니다.

법원은 매각 기일 전에 매각 기일과 매각 결정 기일을 함께 변경하거나, 입찰을 실시한 후 매각 결정 기일만 변경 할 수 있습니다.

매각 결정 기일만 변경한 때에는 이해관계인, 최고가 입찰자, 차순위 입찰 신고인에게 변경된 매각 결정 기일을 통지해야 합니다.

 

법원의 특별매각조건

특별매각조건의 의미는 공공의 이익이나 경매의 본질에 관계되지 않은 조건들로서 이해 관계인 전원의 합의에 의하여 또는 법원의 직권으로 변경하는 매각 조건입니다.

 

합의에 의한 특별 매각 조건은 낙찰 대금의 지급 방법과 시기, 부동산 위의 담보건, 용익권의 인수, 소멸이 있습니다. 그러나 채권자의 강제 경매시 합의에 의한 특별 매각 조건은 거의 불가능합니다.

 

법원 직권에 의한 특별매각 조건

 

실무에서의 특별 매각 조건에는 재입찰, 지연 이자율, 저당권부 별도 등기 있는 집합건물등이 있습니다.

 

 

가장 흔한 특별매각조건 :

• 매수신청보증금 최저매각가격의 20%
• 공유자 우선매수권 행사에 따른 매수신고가 매수보증금의 미납으로 실효되는 경우 그 공유자의 우선 매수권 행사를 제한한다
• 농지매각에서 필요한 농지 취득자격증명을 제출하지 못할 경우 매수보증금을 몰수한다

등이 있겠습니다.