채권자가 채무자를 상대로 집행권원(승소판결문, 확정된 지급명령, 공정증서, 인낙조서 등)을 갖추면 채무자의 부동산에 강제경매신청서를 접수할 수 있습니다.
1. 경매 신청서 작성과 접수
부동산 강제경매 신청서 작성
- 채권자 : 이름, 주민번호, 주소, 전화번호 등 인적사항을 정확히 기재합니다.
- 채무자 : 이름, 주민번호, 주소, 전화번호, 채무자의 전화번호를 모르면 기재하지 않아도 됩니다.
- 채무자겸 소유자의 주소가 등기부상의 주소와 다를 경우에는 등기부상의 주소를 괄호 해서 기재합니다.
- 매각할 부동산의 표시: 별지목록기재와 같음
- (매각할 부동산의 표시를 별지목록을 이용하여 기재합니다. 반드시 별지목록에 기재하라는 규정은 없지만 법원의 업무처리 편의상 별지목록을 이용하는 것이 여러모로 편리하고 좋습니다.)
- 청구 금액의 표시 : 청구 금액을 판결문의 내용대로 기재합니다. 이자가 없으면 이자도 판결문과 부합하게 계산하여 적어 줍니다.
- 집행권원의 표시 : 집행권원을 표시합니다. 판결문은 아직 미확정이라도 송달이 되고, 가집행선고가 있으면 신청이 가능합니다. 지급명령은 확정되어야 신청이 가능합니다.
- 신청취지 : "채권자가 채무자에 대하여 가지는 위 청구채권의 변제에 충당하기 위하여 채무자 소유의 별지목록기재 부동산에 대하여 강제경매절차를 개시하고 채권자를 위하여 이를 압류한다.
라는 재판을 구합니다."
- 신청원인 : "1. 위 청구금액은 채권자와 채무자 간 대전지방법원 천안지원 2023 가단 000호 대여금 사건에 관하여 2023. 1. 1. 선고한 집행력 있는 판결정본에 의한 채권으로서 채무자가 채권자에게 변제하여야 할 금원입니다.
- 2. 그러나 채무자는 아무런 이유 없이 현재까지 적법한 채무이행을 하지 아니하고 있으므로 채권자는 부득이 강제집행의 방법으로 청구채권을 번제 받기 위하여 이 건 신청을 하오니 채무자 소유의 별지목록기재 부동산에 대하여 강제경매 절차를 개시하여 주시기 바랍니다."
(신청취지, 신청원인은 위 예시를 참작해서 적어 주시면 됩니다.)
- 첨부서류 : 집행권원 증서(임의경매인 경우, 담보권이 존재함을 증명하는 서류), 송달증명원(또는, 확정증명원), 등기사항증명서, 토지대장, 건축물관리 대장, 이해관계인 목록, 부동산 별지 목록을 첨부합니다.
- 작성일자와 채권자의 이름을 기재하고 이름 끝부분에 날인을 해 줍니다. 그리고 신청서의 각 장마다 신청서 일체됨을 표시하기 위해 같은 도장으로 간인을 합니다. 위 날인은 인감도장일 필요는 없습니다.
- 끝으로 신청서를 제출할 관할 법원을 기재합니다. 관할법원은 부동산소재지의 법원을 의미합니다.
접수
- 부동산 강제경매 신청서
- 신청 내용에 부합한 관련서류 첨부
- 인지대(정부수입인지 5000원), 송달료는 (신청서상의 이해관계인 수+3) ×10회분, 등록면허세, 법원예납금 등
- 집행비용을 납부하여 관할법원 민사집행과에 접수를 하면 됩니다.
1. 경매 신청서가 법원에 제출되면 기재사항, 첨부서류, 인지첨부여등을 검토합니다.
2. 흠결이 있으면 지적, 고시
3. 지적, 고시에도 불구하고 신청자가 응하지 않더라도 그 접수를 거부할 수 없습니다.
다만, 흠결사항을 기술한 부전지를 첨부합니다.
4. 채권자의 경매신청이 있으면 법원은 경매개시 결정을 하고, 동시에 그 대상 부동산의 압류를 명합니다.
5. 집행법원은 경매신청서의 기재 및 첨부서류에 의하여 집행의 요건, 즉 부동산이 채무자의 소유인지, 압류 금지 부동산이 아닌지 등에 관하여 형식적인 심사를 합니다.
2. 경매 비용의 예납
경매신청 시 경매 절차를 진행하는데 필요한 비용을 경매 신청 시 동시에 예납합니다.
경매비용은 집행관 수수료, 감정평가수수료 등입니다.
예납비용을 통상 부동산 감정가격의 1~2% 봅니다.
예납비용은 매각대금의 배당순서에서 가장 우선 변제받을 수 있습니다.
3. 경매 개시 결정
경매 신청이 있으면 법원은 경매 신청서의 기재 및 첨부 서류를 토대로 경매 개시의 형식적, 실질적 요건의 적부를 심사합니다.
요건이 적법하게 구비되면 경매신청 후 약 2일 후에 매각 결정을 하는데, 이를 임의 경매 개시 결정 또는 강제경매 개시결정이라 합니다.
경매 개시 결정 정본 및 입찰 기일 등은 당사자(소유자, 채무자)에게 필히 송달해야 하며, 주소지가 불명이거나 외국에 있어도 송달을 해야 합니다. (특별송달, 공시송달)
4. 경매 개시 결정의 효력
경매 개시 결정 효력은 압류의 효력입니다.
압류의 효력이라 함은
압류 후에는 소유자가 그 부동산을 제 3자에게 양도하거나 또는 담보물권이나 용익물권을 설정하는 등 처분하여도 그로써 압류채권자(경매신청자)에게 대항하지 못합니다.
압류의 효력은 상대적입니다.
소유자의 처분권 자체를 박탈하는 것이 아니라 압류 채권자와 낙찰인에게 대항하지 못하게 하는 상대적 처분금지 효력으로서 압류 후에도 소유자가 그 부동산을 관리 또는 이용할 수 있습니다.
5. 경매 개시 결정에 대한 이의 신청
이의 :
경매개시결정을 한 당해 집행 법원에 대해 경매 개시 결정에 대한 이의로 불복 신청을 할 수 있고, 이의의 재판에 대하여는 다시 즉시 항고를 할 수 있습니다.
이의 신청자 :
이의 신청자는 이해관계인입니다. 제3자는 제3자 이의의 소를 제기하여 집행력 있는 승소판결문을 받으면 이의 제기 가능합니다.
이의 사유 :
강제경매 : 절차상의 하자. 예컨대, 경매 신청 방식의 적부, 신청인 적격의 유무, 경매 신청 부동산 표시의 적부등입니다.
임의 경매 : 절차상의 하자+실체상의 하자. 예컨대, 위와 같은 절차상의 하자 외에 담보권의 부존재 또는 소멸 등 실체적 사유도 가능합니다.
이의 신청기간 :
매수인이 낙찰대금을 완납할 때까지입니다.
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