부동산 경매나 공매를 할 때 등기사항전부증명서에서 제일 먼저 찾게 되는 것은 말소기준권리가 무엇인지, 말소기준권리의 날짜가 언제인지입니다. 그 이유는 말소되는 기준으로 낙찰자가 인수해야 할 권리가 무엇인지 알 수 있기 때문입니다.
부동산 경매 시 어떤 권리가 말소 기준 권리가 되는지 알아보고, 낙찰자가 인수해야 할 권리는 무엇인지 알아보겠습니다.
부동산 등기사항증명서의 구성
부동산 등기사항증명서를 잘 모르는 분들을 위해 등기사항증명서의 구성을 알아보겠습니다.
등기사항 증명서상에는 표제부, 갑구, 을구로 나누어져 있습니다.
- 표제부(부동산 표시사항) : 부동산의 소재지번, 지목, 면적 및 구조, 등기원인, 변동사항, 대지권 종류, 대지권 비율이 나옵니다.
- 갑구(소유권에 관한 사항) : 소유권 보존등기, 소유권 이전 등기, 가등기, 압류(가등기), 경매 신청등기, 예고 등기, 말소 및 회복등기가 있습니다.
- 을구(소유권 이외의 권리에 관한 사항) : 지상권 설정, 지역권 설정, 전세권 설정, 저당권(근저당권) 설정, 임차권 설정, 각 권리의 변경 사실, 예고등기가 있습니다.
말소 기준 권리
낙찰자는 매각 대금 완납과 동시에 등기여부와 관계없이 사실상 매각 부동산의 소유권을 취득 등기하면서, 부동산 등기사항 증명서상의 권리 중 어떤 권리들은 말소 촉탁 등기 대상이 되어 소멸하게 되고, 또 어떤 권리들은 매수인에게 인수되는데 이때 말소와 인수 기준이 되는 권리를 말소 기준 권리라고 합니다. 말소 기준 권리가 될 수 있는 권리는 저당권, 근저당권, 압류등기, 가압류, 담보가등기, 경매기입등기가 있는데, 이 권리 중 등기 일자가 가장 빠른 권리가 말소기준 권리가 됩니다.
인수주의
말소기준 권리를 중심으로 해서 그보다 먼저 등기되어 있는 권리들은 낙찰로 인하여 소유권이 이전되었다 하더라도 소멸되지 않고 등기부에 계속 남아 있어 낙찰자가 부담합니다. 이를 인수주의라 합니다.
# 인수되는 권리들
- 유치권
- 예고등기
- 말소 기준 권리보다 앞선 일자로 설정된 용익물권(전세권, 지상권, 지역권)
- 말소 기준 권리보다 앞선 일자로 설정되어 있는 가처분, 소유권 이전 청구권 보전 가등기, 환매등기
- 말소 기준 권리보다 앞선 일자로 대항력(점유+전입)을 갖춘 임차권
- 주의 : 유치권이나 예고등기는 말소 기준 권리의 선후와 관계없이 항상 인수되는 권리입니다.
말소주의(소제주의)
말소 기준 권리 이후에 등기되어 있는 권리들이나 전입 신고가 늦게 되어 있는 임차권 등이 낙찰 시 말소의 대상이 되거나 낙찰자에게 대항할 수 없는 권리들이며, 이것을 말소주의(소제주의)라고 합니다.
# 말소되는 권리들
- 모든 (근) 저당권, 담보가등기
- 말소기준권리보다 후순위로 등기는 (가) 압류, 가등기, 가처분, 임차권, 환매등기
- 말소기준권리보다 늦은 날짜로 전입신고와 주택의 인도를 마친 임차인
말소주의, 인수주의의 정리
인수되는 권리들(인수주의) : 선 순위
전세권, 지상권, 지역권, 임차권, 가처분, 소유권이전청구권보전가등기, 환매등기, 전입신고+점유 있는 임차인
말소기준권리 : (근) 저당, (가) 압류, 담보 가등기, 강제경매 개시결정등기 중 등기 일자가 가장 빠른 권리
소멸되는 권리들(말소주의) : 후 순위
전세권, 지상권, 지역권, 임차권, 가처분, 가등기, 환매등기, 가압류, 전입신고+점유하고 있는 임차인
예고등기와 유치권은 말소 기준 권리와 관계없이 그 권리의 성질상 항상 인수되는 권리입니다.
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