부동산 경매로 자산 늘리는 방법 알아보기
빠른 자산 증식을 할 수 있는 방법으로 경매를 꼽을 수 있습니다. 고금리로 부동산 가격이 많이 하락한 요즘엔 더 경매가 주목을 받고 있기도 합니다. 우리도 한 번 경매로 부동산 자산을 늘려 볼까요? 일단, 오늘은 부동산 경매의 정의와 종류를 알아보겠습니다.
#1. 경매란?
일반적 경매 : 다수의 가망 매수자에게 경쟁 방식을 통해 상품을 매각하는 절차를 말합니다.
사전적 의미 : 물건을 사려는 사람이 여럿일 때 값을 가장 높이 부르는 사람에게 파는 일.
법원의 강제 집행 절차를 통하여 채무자 소유의 재산을 매각하여 그 대금으로 채권자의 금전 채권에 충당시키는 것을 목적으로 하는 절차를 말합니다.
법률적 의미 : 법원경매란 부동산에 대한 강제 집행(금전집행)의 한 방법입니다.
#2. 강제집행이란?
사전적 의미 :
사법상 또는 행정법상의 의무를 이행하지 아니하는 사람에 대하여 국가가 강제 권력으로 그 의무의 이행을 실현하는 작용이나 절차
부동산 경매적 풀이 :
- 채권자를 위하여, 채무자에 대하여, 채권자의 신청에 의하여,
- 국가의 집행기관인 집행법원이나 세무서가,
- 채무명의(임의경매의 경우에는 근저당권, 강제경매의 경우에는 판결문, 체납 처분의 경우에는 채무 명의 없이 자력 집행으로)에 표시된 사법상 (조세 채권의 체납 처분의 경우에는 공법상) 이행 청구권을
- 당사자의 신청에 의하여, 조세 채권은 신청이 아닌 자력 집행권에 의하여
- 국가 권력(법원, 세무서)에 의하여 강제적으로 실현되는
- 법적 절차를 말하며, 금전 채권에 대한 집행이다.
- 민사 집행의 범위는 비금전집행도 포함한다.
#3. 광의의 강제 집행이란
- 경매: 민사 집행법에 의한 민사 집행
- 공매: 국세 징수법에 의한 행정상 강제 집행 절차인 체납 처분 절차
#4. 강제경매
- 채권자의 신청으로 채무명의에 표시된 사법상의 청구권을 국가권력에 의해 강제적으로 실현하는 절차
- 강제 경매의 3단계 : 목적물 압류, 환가, 배당(채권변제)
- 유효하게 경매 절차가 완결된 때는 훗날 그 집행 권원에 표상된 실체사이 청구권이 당초부터 부존재/무효라든가, 경매절차 완결 시까지 변제등의 사유로 인하여 소멸하거나, 나아가 재심으로 집행권원이 폐기된 경우라 하더라도 경매 절차가 유효한 한 매수인이 유효하게 목적물의 소유권을 취득할 수 있습니다.
#5. 임의 경매
- 담보권 실행을 위한 임의 경매 절차입니다.
- 실질적 경매와 형식적 경매로 나눕니다
- 경매법원은 담보권 및 피담보권 채권의 존부를 심사하여 담보권의 부존재/무효, 피담보채권의 불발생/소멸 등과 같은 실체상의 흠이 있으면 경매개시결정을 할 수 없으며, 간과하고 경매 개시되어 매각되더라도 매각 불허가 사유에 해당됩니다.
- 실질적 경매 : 저당권, 질권, 전세권 등 담보물권의 실행을 위한 경매
- 형식적 경매 : 민법, 상법 기타 법률의 규정에 따른 현금화를 위한 경매,
- 형식적 경매 절차는 목적물에 대해 강제경매 또는 담보권 실행 등을 위한 경매 절차가 개시된 경우에는 이를 정지하고, 채권자 또는 담보권자를 위하여 그 절차를 계속 진행합니다.
- 형식적 경매의 종류에는 다음과 같습니다.
- 공유물 분할을 위한 경매
- 변제자의 변제 공탁을 위한 경매
- 한정승인, 재산분리의 경우에 상속권자나 수증자에게 변제하기 위한 상속재산의 경매
- 상인 간의 매매목적물, 운송물, 임치물 등의 자조 매각을 위한 경매
- 주식 병합이나 분할의 경우와 회사정리계획에 따른 신주발행 경우의 주식의 경매
- 선박의 국적 상실을 방지하기 위한 선박 지분의 경매
- 선적항회에서 수선 불능이 된 선박의 경매
- 유치권에 기초한 경매
법원경매 부동산으로 재테크를 하려는 수요가 크게 늘면서 인기가 치솟고 있습니다. 그러나 경매투자에는 많은 함정이 있으므로 각별한 주의가 필요합니다. 특히 경매에 참여했다가 실패해 돈과 시간을 낭비하는 것은 물론 가정의 불화로 이어지는 사례도 있습니다. 단순한 지식과 경험을 과신해 경매에 참여했다가는 큰코다칠 수도 있습니다. 법원경매에는 권리분석의 함정이 도사리고 있으므로 초보자는 경험 많고 능력 있는 경매 전문가와 상의하여 결정하는 것이 좋습니다.
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